Verhinderung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor
Inhalte
- Verhinderung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor
- Typologien und aktuelle Methoden der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor
- Allgemeine Typologien
- Formen und Verdachtsmerkmale der Geldwäsche bei Immobilien
- Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung einer Immobilientransaktion
- Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilientransaktion
- Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den handelnden Personen
- Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt
- Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Vermietung, Bau und Sanierung
- Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien)
- Meldepflichten
- Meldepflichten wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten
- Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten
- Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung
- Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität
Die Aufklärung des Missbrauchs von Immobilien zur Geldwäsche umfasst die Identifizierung grundlegender Techniken, die Kriminelle nutzen, um Gelder über den Immobiliensektor zu waschen. Berichte der OECD und der FATF bieten eine Typologie dieser Techniken. Zu den Merkmalen der Geldwäsche im Immobiliensektor gehören komplexe Darlehen oder Kreditfinanzierungen, die Nutzung nichtfinanzieller Fachleute, Unternehmensvehikel, Manipulation von Immobilienbewertungen und der Einsatz von monetären Instrumenten, Hypothekenschemata sowie Investmentfonds. Zusätzlich dazu können Indikatoren wie der Rückgriff auf Dritte zur Verschleierung des Eigentums, ungewöhnliches Einkommen, Nutzung von Frontfirmen, Mieteinnahmen zur Legitimierung illegaler Gelder, Renovierungen mit illegalen Geldern und geografische Elemente auf Geldwäsche hindeuten.
Die Herausforderung besteht darin, verdächtige Transaktionen im Immobiliensektor zu erkennen. Hierfür sind Indikatoren wie ungewöhnliche Muster im Kundenrisiko, Transaktionsrisiko oder geografisches Risiko hilfreich. Berufsverbände haben Leitlinien und Werkzeuge zur Umsetzung entwickelt, um diese Risiken zu identifizieren und entsprechend zu melden. Das Kundenrisiko bezieht sich in erster Linie auf den Käufer, kann aber auch den Verkäufer und andere beteiligte Personen umfassen. Es ist wichtig, die tatsächliche Identität der Käufer und den möglichen Einfluss Dritter oder einer Körperschaft zu ermitteln, um das Kundenrisiko zu bewerten.
Das Rahmenwerk zur Geldwäschebekämpfung (AML) im Immobiliensektor umfasst internationale und europäische Standards und Vorschriften. Die Financial Action Task Force (FATF) setzt weltweit Standards zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Ihre Empfehlungen, zuletzt 2012 aktualisiert, sollen in den nationalen Gesetzen umgesetzt werden und erhöhen die Transparenz in den Finanzsystemen der Länder.
Die EU hat seit den 1990er Jahren ein eigenes AML-Rahmenwerk, das kontinuierlich überarbeitet wurde. Dazu gehören die vierte EU Geldwäsche-Richtlinie von 2015 und deren Änderung von 2018 sowie die EU Geldtransferverordnung von 2015. Die EU-Vorschriften setzen Mindestanforderungen, erlauben aber strengere nationale Regelungen.
Besondere Aufmerksamkeit gilt den „Gatekeepern“ im Immobiliensektor, also einer Vielzahl von Fachleuten, die unterschiedlichen Vorschriften und Anti-Geldwäsche-Verpflichtungen unterliegen. Sie haben die Aufgabe, Risiken zu bewerten und gegebenenfalls zu melden. Dazu gehören Immobilienmakler und Anwälte, die an Immobilientransaktionen beteiligt sind. Sie müssen Kundenüberprüfungen und Dokumentationen basierend auf einer Risikobewertung durchführen.
Ein risikobasierter Ansatz erfordert die genaue Identifizierung der Kunden und wirtschaftlich Berechtigten, um verdächtige Transaktionen aufzudecken und zu melden. Dies umfasst die Identifizierung und Überprüfung der Identität von Kunden, die Überwachung von Transaktionen und die Meldung verdächtiger Transaktionen. Die Meldung verdächtiger Transaktionen muss erfolgen, wenn ein Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht. Finanzinstitute sind zur Meldung verpflichtet, und auch der Nichtfinanzsektor hat ähnliche Meldeverpflichtungen bei definierten Transaktionen.
Typologien und aktuelle Methoden der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung im Immobiliensektor
Allgemeine Typologien
Bei der Finanzierung, Vermietung, Verwaltung, Bewertung und Sanierung von Immobilien gibt es verschiedene Geldwäsche-Typologien, auf die man achten sollte:
- Loan-Back-Methode: Straftäter gewähren sich selbst einen Kredit, meist über andere Länder, Strohmänner und Scheinfirmen.
- Back-To-Back-Loans: Eine Variante der Loan-Back-Methode, bei der die Sicherheit für den Kredit ihren Ursprung in illegalen Aktivitäten hat.
- Tilgung von Hypothekendarlehen mit Geld aus Vortaten: Die Zinsen und/oder Tilgungsraten eines Hypothekendarlehens werden mit illegal erworbenen Geldern bezahlt.
- Phantommieter: Fingierte Mietverträge und weitere (unter Umständen gefälschte) Dokumente.
- Barzahlung im Rahmen von Mietverhältnissen: Mietzahlungen oder Mieterzuschüsse in bar, ggf. in Kombination mit Phantommietern.
- Mietkautionen: Rückzahlung der Kaution in bar oder Verbuchung der einbehaltenen Kaution als Einnahme für fiktive Schäden.
- Hausverwaltung: Investition in Fonds in Steueroasen und komplexe Gesellschaftskonstruktionen zur Verschleierung von Zahlungsströmen.
- Ausnutzung von Gatekeepern: Missbrauch der Funktionen von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Amtsgerichten für Geldwäscheaktivitäten.
- Geldwäsche bei Zwangsversteigerungen: Nutzung der Qualifizierung als Bieter bei Zwangsversteigerungen, ohne Prüfung der Herkunft der Sicherheitsleistung.
- Geldwäsche im Zusammenhang mit Grundschulden: Erwerb oder Übertragung von wirtschaftlichem Eigentum unter Nutzung von Strohmännern.
- Über- oder Unterbewertung von Immobilien: Falsche Angaben bei der Immobilienbewertung, um den Verkehrswert zu manipulieren.
- Kurzfristig aufeinander folgende Käufe und Verkäufe: Verkauf von Immobilien innerhalb zusammengehöriger Parteien zu unterschiedlichen Preisen.
- Immobilienportfolien: Verringerung der Transparenz und Verschleierung der Eigentumsverhältnisse und der Herkunft der Gelder.
- Rechnungsbegleichung bei Sanierung und Erstellung: Barzahlung bei Erstellung oder Sanierung, jedoch hohes Risiko durch Involvierung mehrerer Akteure.
- Erstellung und Sanierung von Immobilien: Schwierigkeit, die tatsächlich erbrachten Leistungen zu überprüfen.
- Sanierung von Schrottimmobilien: Kauf stark renovierungsbedürftiger Immobilien und Bezahlung der Sanierung mit inkriminierten Geldern.
Diese Typologien sind wichtig, um potenzielle Geldwäscheaktivitäten zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Deutschland hat zur Bekämpfung von Geldwäsche schärfere Sanktionen eingeführt, insbesondere in Fällen von schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen gegen das Geldwäschegesetz.
Formen und Verdachtsmerkmale der Geldwäsche bei Immobilien
Bei Kauf und Verkauf, Finanzierung, Bau und Sanierung, Vermietung und Verwaltung sowie bei Anteilskäufen an Gesellschaften (Share Deals) und Nutzung von Immobilien gibt es verschiedene Auffälligkeiten, die auf potenzielle Geldwäscheaktivitäten hinweisen können:
Kauf und Verkauf
- Zweifel an der Identität oder Integrität des Kunden.
- Vermeidung direkten Kontakts durch den Vertragspartner.
- Häufige Eigentümerwechsel in kurzen Abständen.
- Geringes Interesse am Produkt oder Preis.
- Geschäftsabschlüsse nicht im Einklang mit wirtschaftlichen Verhältnissen.
- Wunsch nach schnellem Vertragsabschluss.
- Geschäftsbeträge deutlich über dem üblichen Wert.
- Barzahlungsangebot für Immobilie.
- Komplexe Finanzierungskonstrukte.
- Unklarer Geschäftshintergrund oder Verwendungszweck.
- Überweisungen aus Ländern mit hohem Korruptionsrisiko.
- Gesellschafter einer Scheinfirma als wirtschaftlich Berechtigte.
- Ungeklärte Identität des Vertragspartners.
- Branchenunübliche Bargeschäfte.
- Keine Inanspruchnahme einer Fremdfinanzierung.
- Zwangsversteigerungen mit auffälligen Sicherheitsleistungen und Überweisungen.
- Über- oder Unterbewertung von Immobilien.
Finanzierung
- Loan-Back-Methode mit Krediten über Ausland, Strohleute, Scheinfirmen.
- Back-To-Back-Loans mit Sicherheiten aus illegalen Aktivitäten.
- Hypothekendarlehen mit Tilgung der Zinsen und/oder Raten mit illegalen Geldern.
Bau und Sanierung / Projektentwicklung
- Barzahlung bei Erstellung oder Sanierung.
- Pauschalberechnung ohne Detailangaben.
- Sanierung von Schrottimmobilien mit inkriminierten Geldern.
Vermietung und Verwaltung
- Phantommieter mit fingierten Mietverträgen.
- Barzahlungen im Rahmen von Mietverhältnissen.
- Rückzahlung von Kautionen in bar.
Anteilskäufe an Gesellschaften (Share Deals)
- Verschleierung der Eigentumsverhältnisse und Herkunft der Gelder über Fonds und Offshore-Finanzplätze.
Nutzung
- Umsätze in Gaststätten, Hotels etc. als Mittel der Geldwäsche, z.B. durch fingierte Rechnungen.
Diese Auffälligkeiten sind wichtige Indikatoren, die bei der Identifizierung und Prävention von Geldwäscheaktivitäten im Immobilienbereich berücksichtigt werden sollten.
Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung einer Immobilientransaktion
Für die Identifizierung von Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung bei Immobilientransaktionen, die auf ein erhöhtes Risiko von Geldwäsche hindeuten, sollten folgende Anhaltspunkte bei den Verpflichteten erhöhte Aufmerksamkeit erzeugen:
- Barzahlung des Kaufpreises: Wenn der Kaufpreis ganz oder zu einem erheblichen Teil in bar gezahlt wird oder der Käufer eine entsprechende Barzahlung anbietet, sollte dies Aufmerksamkeit erregen.
- Überweisung aus Offshore-Finanzplätzen oder Steueroasen: Wenn der Kaufpreis aus einem Land überwiesen wird, das als Offshore-Finanzplatz oder Steueroase bekannt ist, kann dies ein Indiz für Geldwäsche sein.
- Überweisung aus Hochrisikoländern: Überweisungen aus Ländern, die in Verbindung mit Geldwäsche oder anderen kriminellen Handlungen als Hochrisikoländer gelten, sind ebenfalls verdächtig.
- Überweisung von einem Drittkonto: Wenn der Kaufpreis ohne ersichtlichen Grund von dem Konto eines Dritten überwiesen wird, sollte dies hinterfragt werden.
- Zahlung in fremder Währung: Die Begleichung des Kaufpreises in fremder Währung kann ebenfalls verdächtig sein.
- Vorzeitige Zahlung: Wenn der Kaufpreis noch vor der Beurkundung des Immobilienverkaufs beglichen wird, kann dies auf Geldwäsche hinweisen.
- Ungewöhnlich kurzfristige Zahlungsaufforderung: Eine ungewöhnlich kurzfristige bzw. mit hohem Zeitdruck verbundene Überweisung des Kaufpreises ist verdächtig.
- Diskrepanz zwischen vereinbartem und gezahltem Kaufpreis: Hinweise darauf, dass in der notariellen Urkunde ein signifikant höherer oder niedrigerer Kaufpreis vereinbart wurde als tatsächlich gezahlt, sollten Anlass zur Sorge geben.
Die Identifizierung solcher Auffälligkeiten ist wichtig, um potenzielle Geldwäscheaktivitäten zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Es ist Teil der Verantwortung der im Immobilienbereich tätigen Akteure, auf solche Risiken zu achten und gegebenenfalls entsprechende Schritte zu unternehmen, um Geldwäsche zu verhindern.
Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilientransaktion
Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Immobilientransaktionen gibt es verschiedene Anhaltspunkte, die erhöhte Aufmerksamkeit bei den Verpflichteten erfordern und auf potenzielle Geldwäscheaktivitäten hindeuten können:
- Ungewöhnlich hohe Immobilienkredite: Wenn die Höhe des beantragten Immobilienkredits im Vergleich zu den vorhandenen Vermögenswerten des Kunden ungewöhnlich hoch oder wirtschaftlich nicht plausibel erscheint.
- Kauf hochwertiger Immobilien ohne oder mit geringer Finanzierung: Wenn eine Immobilie von hohem Wert ohne Inanspruchnahme einer Finanzierung oder nur mit einem ungewöhnlich geringen Finanzierungsanteil erworben wird.
- Komplexe und undurchsichtige Finanzierungskonstrukte: Wenn für die Finanzierung einer Immobilie ein auffällig komplexes und undurchsichtiges Finanzierungskonstrukt gewählt wird, das ungewöhnlich und/oder wirtschaftlich nicht plausibel erscheint.
- Ungewöhnliche Darlehenskonditionen: Wenn ein Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit ungewöhnlichen oder unüblichen Konditionen geschlossen wird, z. B. ohne Benennung der dem Darlehen zugrunde liegenden Sicherheiten.
- Unvollständige oder falsche Angaben im Darlehensvertrag: Wenn bewusst unvollständige oder falsche Angaben im Darlehensvertrag gemacht werden, um die wahre Identität des Darlehensgebers oder des Darlehensnehmers zu verschleiern.
- Ungewöhnliche Geldflüsse vor Kaufpreisüberweisung: Wenn dem Überweisung des Kaufpreises ein Geldeingang auf dem Bankkonto des Käufers vorausgeht, der aus einer ungeklärten oder fragwürdigen Quelle stammt.
- Unübliche Rückzahlungsmodalitäten: Wenn ein vermeintliches Darlehen für einen Immobilienkauf nicht oder zinslos zurückgezahlt wird.
- Verschleierung der Identität von Darlehensgebern: Wenn die Identität von vermeintlichen Darlehensgebern durch die Nutzung von Briefkastenfirmen und Strohmännern verschleiert werden soll.
- Ungewöhnlich hohe Tilgungsraten: Wenn der Kunde auf ungewöhnlich hohe Tilgungsraten besteht, die angesichts seiner wirtschaftlichen Situation nicht plausibel begründet werden können.
- Plötzliche und frühe Darlehensrückzahlung: Wenn ein Immobiliendarlehen plötzlich und frühzeitig zurückgezahlt wird, insbesondere in bar, ohne dass der Darlehensnehmer eine plausible Begründung für die Herkunft der Gelder nennen kann.
Diese Anhaltspunkte sollten als Warnsignale betrachtet werden, die auf die Notwendigkeit weiterer Prüfungen und eventuell auch auf die Notwendigkeit der Meldung verdächtiger Aktivitäten hindeuten.
Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den handelnden Personen
Im Kontext von Immobilientransaktionen gibt es verschiedene Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den handelnden Personen, die erhöhte Aufmerksamkeit erfordern, da sie auf potenzielle Geldwäscheaktivitäten hindeuten können:
- Schwierige Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten: Wenn die Identität des wirtschaftlich Berechtigten nur mit erheblichem Aufwand zu ermitteln ist.
- Verzögerte Identifizierung: Wenn eine Identifizierung verzögert wird oder der Käufer/Verkäufer das Vorhaben abbricht, sobald eine Identifizierung verlangt oder erweitert wird.
- Verweigerung von Auskünften zur Mittelherkunft: Wenn der Käufer Auskünfte zur Herkunft der Mittel verweigert oder nicht plausible und glaubhafte Auskünfte erteilt.
- Fragwürdige Adressangaben: Wenn der Käufer/Verkäufer Angaben zur Adresse oder sonstigen Erreichbarkeiten vermeidet oder fragwürdige Angaben macht.
- Verbindungen zu Briefkastenfirmen: Wenn der wirtschaftlich Berechtigte Gesellschafter einer Briefkastenfirma ist.
- Meidung direkten Kontakts: Wenn der Käufer/Verkäufer über das übliche Maß hinaus den direkten Kontakt meidet.
- Ungewöhnliches Kaufvorhaben: Wenn das Kaufvorhaben vor dem wirtschaftlichen Hintergrund der handelnden natürlichen oder juristischen Person als ungewöhnlich oder nicht plausibel erscheint.
- Unstimmigkeiten bezüglich Alter oder Hintergrund: Wenn das Alter und/oder der wirtschaftliche Hintergrund des Käufers/Verkäufers auffallend nicht zu der geplanten Transaktion passt.
- Desinteresse an Immobilieneigenschaften: Wenn der Käufer ungewöhnlich wenig an den Eigenschaften der Immobilie interessiert ist.
- Unerheblichkeit des Preises: Wenn der Preis eines Immobilienobjekts von hohem Wert unerheblich für den Käufer/Verkäufer erscheint.
- Drängen auf schnellen Vertragsabschluss: Wenn der Käufer/Verkäufer auf einen ungewöhnlich schnellen Abschluss des Vertrags ohne ersichtlichen Grund drängt.
- Verdeckte Verbindungen zwischen Käufer und Verkäufer: Wenn Hinweise vorliegen, dass verdeckte Verbindungen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer bestehen.
- Beteiligung politisch exponierter Personen: Wenn eine politisch exponierte Person oder deren Angehörige in die Immobilientransaktion involviert ist.
- Plötzlicher Wechsel der handelnden Personen: Wenn ein Immobiliengeschäft im Namen einer Person angestoßen wird, die kurzfristig vor Abschluss des Kaufvertrags oder des Darlehensvertrags durch eine andere Person ersetzt wird.
- Wiederholte Auftritte derselben Personen: Wenn die gleichen Personen wiederholt als Käufer bzw. Verkäufer bei Immobilientransaktionen auftreten und Geschäfte abwickeln, die wirtschaftlich nicht plausibel erscheinen.
- Außergewöhnliches Wachstum des Immobilienportfolios: Wenn das Immobilienportfolio eines Käufers außergewöhnlich schnell wächst, ohne dass die wirtschaftliche Situation des Käufers dies plausibel zulassen würde.
Diese Anhaltspunkte können dazu beitragen, potenzielle Geldwäscheaktivitäten frühzeitig zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt
Bei Immobilientransaktionen sollten folgende Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt besondere Aufmerksamkeit erregen, da sie auf potenzielle Geldwäscheaktivitäten hinweisen können:
- Unstimmigkeiten beim Kaufpreis: Wenn der Kaufpreis deutlich über oder unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt, kann dies ein Hinweis auf Geldwäsche sein.
- Fehlen wichtiger Unterlagen: Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ohne jegliche Bauunterlagen, Gutachten, Energieausweise etc. kann verdächtig sein.
- Häufiger Weiterverkauf derselben Immobilie: Wenn dieselbe Immobilie auffallend häufig weiterveräußert wird, unabhängig davon, ob die häufigen Veräußerungen mit Änderungen des Kaufpreises einhergehen oder dieser gleich bleibt.
- Unterschiedliche Gutachten mit auffälligen Wertunterschieden: Wenn für die Immobilie verschiedene Gutachten vorliegen, die innerhalb kurzer Zeit erstellt wurden und auffällige Wertunterschiede aufweisen.
Diese Anhaltspunkte können darauf hindeuten, dass eine Immobilientransaktion nicht den üblichen wirtschaftlichen oder rechtlichen Normen entspricht und daher genauer untersucht werden sollte, um mögliche Geldwäscheaktivitäten zu identifizieren.
Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Vermietung, Bau und Sanierung
Bei der Vermietung, beim Bau und bei der Sanierung von Immobilien sollten folgende Auffälligkeiten erhöhte Aufmerksamkeit erregen, da sie auf mögliche Geldwäscheaktivitäten hindeuten können:
- Phantommieter: Wenn Hinweise vorliegen, beispielsweise in Form von ungewöhnlichen Mietverträgen, dass keine tatsächliche Vermietung der Immobilie erfolgt.
- Auffällig hohe Mieteinnahmen: Wenn die Mieteinnahmen bei einer Immobilie auffällig hoch sind und nicht im Einklang mit der Lage und der Ausstattung der Immobilie stehen.
- Widerspruch zwischen hohen Mieteinnahmen und niedrigen Betriebskosten: Wenn die hohen Mieteinnahmen bei einem Objekt im Widerspruch zu den ungewöhnlich niedrigen Versicherungs- bzw. Betriebskosten der Immobilie stehen.
- Barzahlung für Bauarbeiten und -materialien: Wenn Rechnungen für Bauarbeiten und -materialien über das übliche Maß hinaus in bar beglichen werden.
- Unkenntnis oder Desinteresse an Bauobjekt-Details: Wenn Details des geplanten Bauobjekts dem Käufer nicht bekannt sind oder nicht von Interesse sind.
- Pauschale Abrechnung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen: Wenn Bau- und Sanierungsmaßnahmen für eine Immobilie pauschal abgerechnet werden, so dass die vorgenommenen Arbeiten nicht nachvollzogen werden können.
- Kauf und Sanierung sanierungsbedürftiger Objekte: Wenn ein sanierungsbedürftiges Objekt in bar oder mittels Überweisung von einem Offshore-Konto gekauft, umfangreich saniert und hochpreisig weiterveräußert wird.
Diese Anhaltspunkte können auf ungewöhnliche oder verdächtige Aktivitäten im Zusammenhang mit Immobilien hindeuten und sollten daher von den beteiligten Parteien, wie Immobilienmaklern, Finanzinstitutionen und anderen am Prozess Beteiligten, genauer untersucht werden.
Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien)
Die Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien – GwGMeldV-Immobilien), die am 31.08.2020 in Kraft trat, zielt darauf ab, Meldepflichten für bestimmte Berufsträger, insbesondere Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, bei Immobilientransaktionen zu konkretisieren. Dies ist Teil der Bemühungen der Bundesregierung, erhöhten Geldwäscherisiken im Immobiliensektor entgegenzuwirken und das Rahmenwerk zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu stärken, basierend auf der Nationalen Risikoanalyse von Herbst 2019, die den Immobiliensektor als besonders risikobehaftet identifizierte.
Nach dieser Verordnung sind typisierte Sachverhalte, die auf einen möglichen Zusammenhang mit Geldwäsche hindeuten, an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden. Solche Auffälligkeiten können sich aus Beziehungen zu Risikostaaten laut EU- oder FATF-Vorgaben, zu in Sanktionslisten geführten Personen oder aus Unregelmäßigkeiten in Bezug auf die an der Transaktion beteiligten Personen, den wirtschaftlich Berechtigten, den Preis oder Kauf- und Zahlungsmodalitäten (z. B. Verwendung von Bargeld) ergeben.
Die Verordnung folgt auf Änderungen des Geldwäschegesetzes, die zu Beginn des Jahres in Kraft getreten sind, und wurde vom Bundesministerium der Finanzen in Abstimmung mit dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz auf der Grundlage von § 43 Absatz 6 des Geldwäschegesetzes erlassen.
Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien)
Die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) beinhaltet folgende Hauptabschnitte:
§ 1 – Regelungsbereich: Definiert den Anwendungsbereich der Verordnung, die sich auf bestimmte Meldepflichten im Immobilienbereich im Rahmen des Geldwäschegesetzes bezieht.
§ 2 – Begriffsbestimmungen: Klärt relevante Begriffe im Kontext der Verordnung, um Eindeutigkeit in der Anwendung zu gewährleisten.
§ 3 – Meldepflichten wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten: Legt fest, dass Transaktionen, die in Beziehung zu Risikostaaten oder zu Personen auf Sanktionslisten stehen, meldepflichtig sind.
§ 4 – Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten: Schreibt vor, dass auffällige Umstände bezüglich der Identität der an der Transaktion beteiligten Personen oder des wirtschaftlich Berechtigten zu melden sind.
§ 5 – Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung: Definiert Meldepflichten, wenn es bei Vollmachten oder Stellvertretungen zu Unregelmäßigkeiten kommt.
§ 6 – Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität: Umfasst Meldepflichten bei Unregelmäßigkeiten in Bezug auf den Preis der Immobilie oder die Art und Weise der Bezahlung.
§ 7 – Ausnahme von der Meldepflicht: Beschreibt Bedingungen, unter denen von der Meldepflicht abgesehen werden kann, falls nachweislich kein Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht.
§ 8 – Inkrafttreten: Gibt das Datum des Inkrafttretens (01.10.2020) der Verordnung an.
Meldepflichten
Meldepflichten wegen eines Bezugs zu Risikostaaten oder Sanktionslisten
Meldepflichten bei Immobilientransaktionen, die einen Bezug zu Risikostaaten oder Personen auf Sanktionslisten haben:
- Meldepflicht bei Beteiligten aus Risikostaaten: Eine Meldepflicht besteht, wenn ein Beteiligter oder wirtschaftlich Berechtigter einer Immobilientransaktion in einem Risikostaat ansässig ist oder einen engen Bezug zu solchen Staaten hat. Dies umfasst Länder, die von der Europäischen Kommission oder der Financial Action Task Force (FATF) als Staaten mit hohem Risiko oder strategischen Mängeln eingestuft werden.
- Meldepflicht bei engem Bezug zu Risikostaaten: Eine Meldepflicht entsteht auch, wenn ein Geschäftsgegenstand oder ein Bankkonto, das im Rahmen einer Immobilientransaktion genutzt wird, einen engen Bezug zu einem Risikostaat aufweist.
- Meldepflicht bei Beteiligten auf Sanktionslisten: Ebenfalls meldepflichtig sind Transaktionen, bei denen ein Beteiligter oder wirtschaftlich Berechtigter in Sanktionslisten der Europäischen Union oder in Allgemeinverfügungen des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie aufgeführt ist.
- Informationsbereitstellung durch die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen: Die Zentralstelle stellt Verpflichteten eine Liste der relevanten Staaten und Informationen zu den betroffenen Personen auf ihrer Internetseite zur Verfügung.
Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten
Meldepflichten fest, die sich auf Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den an einem Immobilienerwerb beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten beziehen:
- Nichterfüllung von Mitwirkungs- oder Auskunftspflichten: Eine Meldepflicht besteht, wenn ein Beteiligter seine Mitwirkungs- oder Auskunftspflichten nach dem Geldwäschegesetz nicht erfüllt.
- Falsche oder unvollständige Angaben zur Identität: Meldepflichtig sind Situationen, in denen falsche oder unvollständige Angaben zur Identität eines Beteiligten oder des wirtschaftlich Berechtigten gemacht wurden.
- Treuhänderische Verhältnisse ohne offensichtlichen Zweck: Eine Meldepflicht entsteht bei Hinweisen auf treuhänderisch gehaltene Geschäftsgegenstände oder Treuhandverhältnisse ohne erkennbaren wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck.
- Strafrechtliche Ermittlungen oder Verurteilungen: Meldepflichtig sind Fälle, in denen gegen Beteiligte oder wirtschaftlich Berechtigte wegen Geldwäsche oder verwandter Straftaten ermittelt wird, ein Verfahren anhängig ist oder eine Verurteilung in den letzten fünf Jahren erfolgte, sofern ein Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang nicht ausgeschlossen werden kann. Ausgenommen sind Fälle, in denen der Beteiligte oder wirtschaftlich Berechtigte Verteidiger ist oder war.
- Missverhältnis zu legalem Einkommen und Vermögen: Eine Meldepflicht besteht bei Hinweisen auf ein grobes Missverhältnis des Erwerbsvorgangs zum legalen Einkommen und Vermögen eines Veräußerers, Erwerbers oder wirtschaftlich Berechtigten.
- Wirtschaftlich Berechtigte über Drittstaatsgesellschaften: Meldepflichtig sind Fälle, in denen die Stellung als wirtschaftlich Berechtigter über eine Gesellschaft mit Sitz in einem Drittstaat vermittelt wird, ohne dass dies einen offensichtlichen wirtschaftlichen oder sonstigen rechtmäßigen Zweck hat.
- Verbindung zu grenzüberschreitender Steuergestaltung: Eine Meldepflicht besteht, wenn der Erwerbsvorgang mit einer grenzüberschreitenden Steuergestaltung im Sinne der Abgabenordnung in Zusammenhang steht und bestimmte Kennzeichen aufweist, wobei der Verpflichtete als Intermediär meldepflichtig ist.
Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung
Meldepflichten bei Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretungen bei Immobilienerwerbsvorgängen. Die Meldepflichten umfassen folgende Situationen:
- Handeln aufgrund einer Vollmacht ohne Schriftform: Eine Meldepflicht entsteht, wenn ein Beteiligter aufgrund einer Vollmacht handelt, die nicht der Schriftform genügt, und die Vollmacht dem Verpflichteten nicht innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung schriftlich nachgewiesen wird.
- Vorlage einer unechten oder verfälschten Vollmachtsurkunde: Eine Meldepflicht besteht, wenn eine Vollmachtsurkunde vorgelegt wird, die unecht oder verfälscht ist.
- Handeln aufgrund einer Vollmacht mit unklarem Grundverhältnis: Es besteht eine Meldepflicht, wenn aufgrund einer Vollmacht gehandelt wird, deren Grundverhältnis für den Verpflichteten nicht erkennbar ist.
- Handeln aufgrund einer von einer konsularischen Vertretung beglaubigten Vollmacht: Eine Meldepflicht ergibt sich, wenn aufgrund einer Vollmacht gehandelt wird, die durch Mitarbeiter der konsularischen Vertretung der Bundesrepublik Deutschland in einem Drittstaat beglaubigt wurde.
Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität
Meldepflichten im Zusammenhang mit Auffälligkeiten bezüglich des Preises oder der Kauf- bzw. Zahlungsmodalitäten bei Immobilientransaktionen:
- Meldepflicht bei bestimmten Zahlungsweisen: Meldepflicht besteht, wenn die Gegenleistung vollständig oder teilweise durch Bargeld über 10.000 Euro, Kryptowerte oder über ein Bankkonto in einem Drittstaat (es sei denn, eine Vertragspartei ist in diesem Drittstaat ansässig) bezahlt wird.
- Preisabweichung vom tatsächlichen Verkehrswert: Meldepflicht entsteht, wenn die Gegenleistung erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht, es sei denn, die Differenz beruht auf einer offengelegten unentgeltlichen Zuwendung.
- Vorzeitige Zahlungen über 10.000 Euro: Meldepflichtig sind Zahlungen, die vollständig oder teilweise vor Abschluss des Rechtsgeschäfts getätigt wurden oder werden sollen, sofern der Betrag über 10.000 Euro liegt und der Veräußerer keine juristische Person des öffentlichen Rechts ist.
- Zahlungen durch oder an nichtbeteiligte Personen: Meldepflicht besteht, wenn die Zahlung vollständig oder teilweise von einer Person geleistet wird oder werden soll, die weder am Erwerbsvorgang beteiligt ist noch wirtschaftlich berechtigt ist, mit Ausnahmen für bestimmte verwandtschaftliche, unternehmerische oder rechtliche Beziehungen.
- Auffälligkeiten bei Weiterveräußerungen innerhalb von drei Jahren: Meldepflichtig sind Fälle, in denen ein Geschäftsgegenstand innerhalb von drei Jahren nach vorherigem Erwerb zu einem deutlich abweichenden Preis weiterveräußert wird oder wieder an den vorherigen Eigentümer oder Anteilsinhaber verkauft werden soll, ohne nachvollziehbaren Grund.
- Zahlungen über Anderkonten ohne berechtigtes Sicherungsinteresse: Meldepflicht besteht, wenn die Zahlung über ein Anderkonto erfolgen soll, außer bei Anderkonten des Notars, sofern kein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
Quellen:
https://www.fatf-gafi.org/en/publications/Fatfrecommendations/Guidance-rba-real-estate-sector.html
https://www.fatf-gafi.org/en/publications/Fatfrecommendations/Webinar-real-estate.html
https://www.oecd.org/ctp/exchange-of-tax-information/money-laundering-awareness-handbook.htm
https://www.europarl.europa.eu/thinktank/en/document/EPRS_BRI(2019)633154
https://www.transparency.de/publikationen/detail/article/geldwaesche-bei-immobilien-in-deutschland-1
https://www.zoll.de/DE/FIU/Fachliche-Informationen/fachliche-informationen_node.html